Từ 01/10/2025, khoản lỗ từ chuyển nhượng bất động sản được bù trừ thu nhập chịu thuế

Theo quy định mới tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/10/2025), một trong những điểm thay đổi quan trọng là khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ được phép bù trừ vào thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp. Đây là điểm mới đáng chú ý so với quy định hiện hành, góp phần giảm bớt gánh nặng thuế cho doanh nghiệp khi gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

1. Quy định mới về bù trừ khoản lỗ từ chuyển nhượng bất động sản vào thu nhập chịu thuế

Căn cứ pháp lý

Khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định, khi doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong cùng kỳ tính thuế, thu nhập chịu thuế sẽ được xác định bằng tổng thu nhập từ tất cả các hoạt động đó.

Nếu có hoạt động bị lỗ, doanh nghiệp được phép bù trừ khoản lỗ này vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động có lãi do doanh nghiệp lựa chọn. Tuy nhiên, vẫn có một số ngoại lệ, chẳng hạn:

• Không được bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, hoặc chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư vào thu nhập từ hoạt động đang hưởng ưu đãi thuế.

• Một số loại thu nhập đặc biệt như từ khai thác khoáng sản vẫn phải hạch toán riêng.

Điểm mới từ 01/10/2025 là khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ được bù trừ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác (trừ các hoạt động đang được hưởng ưu đãi thuế). Sau khi bù trừ, phần thu nhập còn lại sẽ áp dụng mức thuế suất thuế TNDN tương ứng.

2. Sự khác biệt so với quy định trước đây

Trước khi Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 có hiệu lực, nếu doanh nghiệp bị lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, khoản lỗ này chỉ được bù trừ trong phạm vi thu nhập của hoạt động bất động sản, không được bù trừ với lãi từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác.

Quy định mới từ 01/10/2025 đã mở rộng phạm vi bù trừ, cho phép doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc xử lý khoản lỗ, từ đó giúp giảm số thuế phải nộp khi tổng thể hoạt động của doanh nghiệp vẫn có lãi.

3. Lưu ý đối với một số loại thu nhập đặc biệt

Mặc dù khoản lỗ từ bất động sản được phép bù trừ thu nhập chịu thuế, nhưng doanh nghiệp cần lưu ý rằng một số loại thu nhập vẫn phải xác định và kê khai riêng, không được bù trừ với các hoạt động khác, bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản.

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản.

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản.

Những khoản thu nhập này phải được kê khai và tính thuế riêng biệt theo quy định của pháp luật, không áp dụng nguyên tắc bù trừ lỗ.

4. Khái niệm và cách xác định khoản lỗ khi tính thuế TNDN

Theo khoản 1 Điều 9 Thông tư 78/2014/TT-BTC (quy định hiện hành), lỗ phát sinh trong kỳ tính thuế được xác định là số chênh lệch âm giữa thu nhập tính thuế của năm và các khoản chi phí hợp lệ, chưa bao gồm lỗ được kết chuyển từ các năm trước.

Nếu thu nhập tính thuế của doanh nghiệp trong năm là số âm, doanh nghiệp sẽ được xác định là bị lỗ và không phải nộp thuế TNDN cho năm đó.

5. Quy định về chuyển lỗ từ ngày 01/10/2025

Điều 16 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 đã bổ sung, làm rõ nguyên tắc chuyển lỗ như sau:

1. Nguyên tắc chung: Doanh nghiệp có lỗ được phép chuyển khoản lỗ này sang các năm tiếp theo để trừ vào thu nhập chịu thuế. Thời gian được phép chuyển lỗ tối đa 05 năm liên tục, tính từ năm tiếp theo năm phát sinh lỗ.

2. Đối với khoản lỗ từ các hoạt động đặc biệt (như khai thác, chế biến khoáng sản): Khoản lỗ chỉ được chuyển vào thu nhập chịu thuế của chính hoạt động đó, không được bù trừ với các hoạt động khác. Thời gian chuyển lỗ vẫn tuân theo nguyên tắc tối đa 05 năm liên tục.

6. Ý nghĩa của quy định mới đối với doanh nghiệp

Việc cho phép bù trừ khoản lỗ từ chuyển nhượng bất động sản vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động khác mang lại nhiều lợi ích:

• Giảm áp lực tài chính: Doanh nghiệp có thể tận dụng khoản lỗ để giảm số thuế phải nộp, hỗ trợ dòng tiền trong giai đoạn khó khăn.

• Khuyến khích đầu tư: Doanh nghiệp sẽ mạnh dạn hơn trong việc đầu tư bất động sản khi biết rằng khoản lỗ có thể được bù trừ linh hoạt.

• Tăng tính công bằng: Đảm bảo việc tính thuế phản ánh đúng kết quả kinh doanh tổng thể của doanh nghiệp trong kỳ.

7. Kết luận

Từ 01/10/2025, khoản lỗ từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được phép bù trừ vào thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp đối với các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác (trừ hoạt động đang hưởng ưu đãi thuế). Đây là thay đổi tích cực, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nghĩa vụ thuế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh.

Nếu cần hỗ trợ, hãy liên hệ với đội ngũ pháp lý chuyên nghiệp của Viện Kế Toán qua HOTLINE: 0916.636.419 để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng, tận tâm.

Xem thêm các dịch vụ của Viện Kế Toán tại:
>> Dịch vụ kê khai thuế ban đầu;
>> Dịch vụ gỡ rối sổ sách kế toán;
>> Dịch vụ quyết toán thuế TNDN
>> Dịch vụ báo cáo thuế, BCTC cuối năm
>> Dịch vụ kế toán trọn gói